Se o pagamento da sua hipoteca de repente parece mais pesado, provavelmente não é culpa da taxa de juros. Hipotecas com taxas fixas travam o juro do empréstimo pelo prazo do contrato, razão pela qual muitos compradores de imóveis as escolhem. Mas a conta mensal total — a prestação da hipoteca — inclui mais do que apenas o empréstimo. Impostos prediais e seguros residenciais são adicionados, e esses custos estão subindo rapidamente. Em algumas regiões do país, eles estão aumentando mais rápido do que a própria hipoteca, deixando os proprietários perplexos quando a fatura chega.

Em nível nacional, os prêmios de seguros residenciais subiram 21% no ano passado, segundo a S&P Global. Isso se soma a um aumento de 4% no ano anterior. Estados atingidos por furacões e incêndios, como Flórida e Califórnia, registraram picos ainda maiores. Na Flórida, alguns seguradores agora cobram mais de US$ 6.000 por ano pela cobertura, ante US$ 3.500 há apenas três anos. O motivo? As mudanças climáticas estão piorando as tempestades e os incêndios, e as seguradoras estão cobrando mais para cobrir o risco. Os custos de reconstrução também aumentaram, devido à inflação e aos gargalos na cadeia de suprimentos.

Os impostos prediais estão subindo ainda mais rápido em muitas áreas. No Texas, por exemplo, proprietários no Condado de Dallas viram suas contas de impostos aumentarem em média 15% este ano. No Condado de Travis, onde fica Austin, o salto foi de 12%. O culpado não é apenas o aumento do valor dos imóveis — embora isso faça parte. Governos locais também estão elevando as alíquotas para cobrir déficits orçamentários, incluindo financiamento para escolas, estradas e serviços de emergência. Em alguns condados, a conta total de impostos agora supera o principal da hipoteca, significando que os proprietários pagam mais em impostos do que para o próprio empréstimo.

O setor de hipotecas chama esses custos extras de “itens de garantia (escrow)”, porque são cobrados mensalmente junto com o pagamento do empréstimo e mantidos em uma conta de garantia até que as contas vençam. Os credores estimam quais serão esses custos quando você fecha o negócio, mas se os impostos ou seguros dispararem, sua prestação mensal aumenta para cobrir a diferença. É exatamente o que está acontecendo agora. No ano passado, 1 em cada 5 proprietários viu seus pagamentos de garantia subirem em mais de US$ 100 por mês, segundo dados da CoreLogic.

O impacto é maior nos estados com populações em rápido crescimento e oferta limitada de moradias. Em Phoenix, Arizona, por exemplo, os valores dos imóveis subiram 40% em três anos. Isso significa avaliações mais altas e impostos mais elevados, mesmo que o valor de mercado da casa não tenha mudado muito. Os custos de seguro lá aumentaram 30% desde 2020, impulsionados por riscos de calor extremo e incêndios florestais. Proprietários em Miami, Flórida, que já pagam alguns dos prêmios de seguro mais altos do país, agora veem faturas anuais ultrapassarem US$ 8.000 para cobertura básica.

Não há sinal de que esses custos vão cair em breve. A Federal Housing Finance Agency projeta que os impostos prediais continuarão subindo cerca de 5% ao ano até 2026. Os prêmios de seguros devem aumentar outros 10% este ano, segundo a Moody’s. Isso significa que sua prestação “fixa” pode continuar subindo por anos, mesmo que a taxa do seu empréstimo permaneça a mesma. Os credores estão ajustando suas estimativas de garantia, mas muitas vezes ficam atrás dos aumentos reais, deixando os proprietários às voltas quando a fatura chega.

O que você pode fazer? Se está em busca de um imóvel, inclua esses custos no seu orçamento desde o início. Pesquise por seguros — não renove automaticamente com a mesma seguradora. Pergunte sobre descontos por sistemas de segurança ou pela combinação de apólices. Se sua prestação acabou de subir, ligue para o credor e peça um detalhamento. Às vezes, eles podem ajustar o cronograma da garantia se o aumento foi um pico pontual. E se estiver com dificuldades, verifique se o seu estado oferece programas de alívio de impostos prediais para idosos ou famílias de baixa renda.

A grande questão? A ideia de uma hipoteca “fixa” está cada vez mais difícil de confiar. Ser proprietário costumava significar travar um pagamento previsível por décadas. Agora, mesmo com um empréstimo de taxa fixa, sua conta mensal pode variar drasticamente por forças fora do seu controle. É um lembrete de que comprar uma casa não se trata mais apenas da taxa de juros — é sobre o custo total de viver lá.